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서울의 전월세 가격 움직임이 심상치 않은 것은 어제오늘의 일이 아니다. 국가데이터처가 지난 12월 2일 발표한 ‘11월 소비자물가동향’에 따르면 지난달 소비자 물가지수는 전년 동월 대비 2.4% 오르면서 두 달 연속 2% 중반대 오름세를 보이고 있는데 주거비 부담마저 늘면 민생은 당연히 불안할 수밖에 없다. 특히 월세 상승은 고정 지출이 늘어나 소비를 위축시키고 체감경기를 얼어붙게 만든다. 실효적인 대책을 적기에 선제적으로 내놓아야 하는 이유다. 한국부동산원이 지난 12월 18일 발표한 ‘전국 주택가격 동향 조사 : 2025년 12월 3주 주간 아파트 가격 동향’을 보면 올해 12월 셋째 주(12월 15일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(0.06%) 대비 상승했다. 수도권(0.11%→0.11%), 서울(0.18%→0.18%) 및 지방(0.02%→0.02%)은 상승했다.
특히, 한국부동산원 통계에 따르면 2025년 11월까지 서울 아파트값 상승률은 8.04%로 2006년 23.46% 이후 최고치를 기록했다. KB부동산 역시 10.09%로 2021년 16.4% 이후 최고치다. 표본과 조사 방식 등의 차이가 있지만 2025년 서울 아파트값이 많이 오른 것은 분명한 사실이다. 지난 12월 21일 한국부동산원에 따르면, 올해 들어 지난 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세는 3.29% 올라 2015년 통계 집계 후 처음으로 연간 상승률이 3%를 넘길 것으로 보인다. 서울 아파트 월세 상승률은 1∼4월 월 0.1%대, 5∼8월 0.2%대이더니, 9월 0.3%대로 오른 뒤 10월(0.64%)과 11월(0.63%)엔 0.6%대로 급등했다. 역대 상승률 최고치인 지난해 2.86%를 경신할 가능성이 크고, 상승률도 갈수록 가팔라지고 있어 우려스럽다. 월세가 오르면 목돈이 부족해서 자가나 전세를 구하기 힘든 서민과 청년층 등 주거 취약층의 ‘가처분 소득’이 줄어들어 더욱 어려운 처지로 내몰리게 된다. 지난달 서울 아파트 평균 월세는 147만 6,000원(보증금 1억 9,479만 원)으로, 전국 4인 가구 중위소득(609만 8,000원)의 24%다. 월세 사는 가구가 매달 소득의 4분의 1가량을 월세로 내는 셈이다. 미국 정부는 월세 비용이 소득의 30%를 초과하는 경우 ‘생계유지 위기(Affordability crisis)’로 진단하고, 공공임대주택의 월세가 소득의 30%를 넘지 않도록 보호하고 있다. 우리도 주거 복지 차원에서 적극 검토할 필요가 있다.
한편 지난 12월 21일 정부·여당은 고위당정협의회를 열고 10·15 부동산 대책의 후속 과제로 수도권 주택 공급 방안과 보완책을 논의했다. 박수현 수석대변인은 “추가 공급 대책은 이미 마련됐다.”라며 “발표 시점은 여러 상황을 고려해 판단할 것”이라고 밝혔다. 시장 파장을 고려해 발표가 늦어질 수 있음을 시사한 것으로 보인다. 정부가 보완책을 내놓는 것은 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’ 이후 집값 안정은커녕 외려 불안이 더 커졌기 때문이다. 이처럼 월세가 상승하는 이유는 ‘전세의 월세화’ 영향이 크다. 서민의 전 재산인 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘전세 사기’ 여파로 세입자들이 아파트 월세를 선호할 뿐만 아니라 집주인도 월세를 받아 현금 흐름을 만들고 싶어 한다. 신규 주택 공급 부족, 전세대출 규제 강화, 토지거래허가제 확대 등으로 전세 매물도 줄어들고 있다. 주택 임대시장의 구조적 변화와 함께 정책 영향 등이 복합적으로 작용해 월세 가격을 밀어 올리는 결과라는 게 중론이다.
그동안 정부는 지난 6월 가계부채 관리 강화를 골자로 한 ‘6·27 대출 규제’와 9월 주택공급 확대 및 대출수요 관리 방안을 담은 ‘9·7 공급 대책’에 이어 현 정부가 출범 넉 달여 만에 세 번째로 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’까지 내놨지만, 시장 반응은 냉담했다. 서울 전역과 경기 12곳을 규제 지역으로 묶고, 재개발·재건축 조합원 지위 양도를 제한해 도심 공급 여건을 오히려 악화시켰다. 대출 규제로 조합원 이주비 한도까지 묶이자, 정비사업 지연도 잇따르고 있다. 이대로라면 내년에도 집값 불안을 피하기 어려워 보인다. 서울 아파트 입주 물량은 내년 1만 7,687가구에 그쳐, 직전 3년의 60% 수준에 머문다. 반면 시중 유동성(M2)은 7개월 연속 증가해 3월보다 243조 원 늘었다. 지난 10월 시중 유동성을 나타내는 광의통화(M2)가 7개월 연속 증가하며 전년 대비 증가율이 8%대를 유지했다. 한국은행이 지난 12월 16일 발표한 ‘통화 및 유동성’ 통계에 따르면 지난 10월 평균 광의 통화량(M2 기준 │ 평잔)은 전월보다 0.9%(41조 1,000억 원) 증가한 4,471조 6,000억 원으로 집계됐다. M2의 전년 동월 대비 증가율은 전월 8.5%에서 8.7%로 올라섰다. 여기에 내년 예산액도 올해 본예산 673조 3,000억 원보다 8.1%나 많이 늘어난 727조 9,000억 원 규모다. 시중 돈은 넘치는데 집은 부족한 실정이다.
결국 매매가에 전월세까지 아슬아슬한 총체적 위기 상황이다. 부동산 시장의 불안은 한번 불붙으면 걷잡을 수 없는 특성이 있다. 정부는 주택 정책의 목표가 집값 통제가 아니라 국민의 주거 안정이라는 점을 명심하고 즉각적인 대응을 해야 한다. 집값과 주거비 상승은 ‘자산 양극화(兩極化 │ Polarization)’를 심화시키고 이로 인한 서민들의 심리적 박탈감마저 확대 재생산한다. 김민석 국무총리, 정청래 더불어민주당 대표, 강훈식 대통령비서실장, 등이 지난 12월 21일 서울 종로구 총리공관에서 ‘고위 당정대협의회’를 열고 “공급계획도 속도감 있게 구체화해 나가고, 가계 대출 등 주택 수요 관리에도 최선을 다하겠다.”라고 밝혔다. 공급계획 발표는 연내부터 내년 1월까지 열어놓고 검토 중인 기류다. 관건은 시장의 과열 심리를 진정시키고 서울 집값의 안정성을 담보할 수 있는 실질적 내용이 중요하다. 정부·여당은 부동산이 민생과 직결된 사항임을 각별 유념·명심하고, 실질적 내용은 물론 정책 발표도 실기하는 일이 없어야 한다. 이제 정부도 수요 억제에 대한 집착에서 벗어나야만 한다. 거래를 정상화하고 용적률·건폐율 등 정비사업 규제를 완화해 민간이 공급에 나설 환경을 조성해 견인해야 한다. 외곽이 아닌 핵심 지역 공급 확대도 필요하다. 서민 피해 없도록 특단의 공급 대책 서둘러 내놔야 한다. 그러지 않으면 문재인 정부 시절 집값 급등의 악몽은 되풀이될 것 명약관화하다. 정부의 추가 대책 성패는 시장의 신뢰 회복에 달렸음을 명심해야만 한다.
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